基金分析指数行
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现房销售门头沟永定镇地块

时间：2025-05-09 05:37:11来源：

这是北京“环环有房”的第324篇原创。

在北京今年第三次供地的现房销售土地清单中，除了朝阳突然成为高调的趋势企业供地大户而使人意外，另一个耐人寻味的渐显现象则是现房销售政策的大范围铺开——在12块地块中，朝阳管庄地块，渡劫劲松地块，北京房山拱辰地块，现房销售门头沟永定镇地块，趋势企业以及密云在内的渐显6宗地，都有竞现房销售的渡劫规定，最热门的北京劲松地块则直接强制规定必须现房销售。
 
同时，现房销售这也是趋势企业继第二次土拍中大兴黄村地块竞现房之后，北京再次明确规定地块未来以现房形式销售。渐显
 
两次土拍信息叠加，渡劫释放了一个强烈的信号：未来在北京，现房销售或将成为大势所趋。
 
壹
1994年，《中华人民共和国城市房地产管理法》及随后的相关法律文件明确了我国的商品房预售制度。
 
在房地产的黄金时期，从预付房款到房子交付的这两三年里，房价上涨的预期通常会落到实处，人们终于把纸上富贵切实地把握在手中，自然对这种模式乐见其成。
 
而对于房企而言，商品房预售制度不仅使得他们不需要承担房屋的存货成本，而且由此所带来的巨大现金流使房企能够扩大新开工面积，加快周转速度，扩大自身规模，最终导致了行业风行的高周转模式的出现。
 
商品房预售制度为楼市保驾护航多年，使得这一行业成为时代的宠儿，三十年楼市的快速发展反哺到经济快速增长也是不争的事实。
 
天下武功，唯快不破。
 
在拿地-开工-预售-回款的无限循环中，速度就是金钱，围绕着资本的每一次加速，都会听到金钱撞击所发出的清脆悦耳的声音。
 
从万科曾奉行的“5986模式”到碧桂园的“456模式”，谁能提前收回大部分乃至全部成本，就有条件囤积居奇，就能在市场抢夺话语权，从而推高房价。
 
至于品质，永远被遗落在资本之后。
 
不到收房的那一天，业主们永远不知道那些动辄对标世界豪宅，或者以三坊七巷、皇家园林为蓝本的产品会以怎样的方式呈现在自己眼前，也不会理解那些标榜产品主义者开发的项目为何也会出现诸多的质量问题，更遑论由于一些房企提前违规销售或者挪用预售资金，导致项目烂尾，让购房人血本无归。
 
天下苦预售制度久矣。
 
贰
 
犹记2018年，曾经有过这样一则名为《全国首个现房销售试点深圳龙华金茂府亮相》的消息。
 
虽然有媒体经过调查后澄清，深圳的这次试点并非全国首例，但由于深圳的明星城市效应，这次消息仍旧引发了广泛关注，被解读为深圳这座内地最先引进商品房预售制度的城市，在预售制度改革方面也率先迈出一步。
 
此后，海南、石家庄等地也开始推行现房销售制度。
 
今年，北京现房销售制度初露端倪，再次成为行业的焦点。
 
试想，北京作为首都而被选为现房销售的试点城市，如果成功，对全国楼市的信号意义则不言而喻。
 
隐隐然，时代沉重而坚定的步伐似乎正在响起。
 
叁
 
当现房销售成为事实，所见即所得，可以倒逼房企更关注质量，减少关于质量等各种纠纷发生的几率，这是对消费者合法权益的最大化维护，同时也规避了由于项目烂尾所带来的风险。
 
然而，对于多年来享受着商品房预售制度红利的房企而言，现房销售无疑是一道天劫。
 
资金流一向是房企的命脉，现房销售使得房企显然要泪别真香的“无息贷款”。
 
现房销售则使高周转越来越难，融资成本也越来越高。这对于面临三道红线压顶，融资渠道变窄、融资成本走高的房企来说，可谓雪上加霜。
 
两头狙击，通过加杠杆的高周转模式彻底走入了绝境。
失去高周转的利器，中小房企因现金流承压而摇摇欲坠，甚至彻底退出市场。有些明智的地方性房企则选择与大房企合作，环环前几天无意中看到，福州一个名为“望海潮”的项目，居然是由阳光城、融创、正荣集团和大东海集团四家联袂打造。这对于地方性的中小房企而言，不失为一种可资借鉴的生存方式。
 
至于那些曾把高周转奉为规模圭臬的大房企，同样面临着举步维艰的局面。
这样的样本不胜枚举，就不一一cue了。
 
不过，在高周转模式难以为继之际，行业同时悄然出现了一种新趋势——央企国企的时代来临了。
 
关于这点，环环曾经在《广州流拍率惊人，房地产迎来央企国企时代？》中有所提及。在广州的土拍中，竞相举牌的多是央企国企。
 
窥一斑而见全豹。
 
央企和国企背靠大树，有国家信用背书，再加上能享受更低的资金成本，现房销售对其资金链所造成的影响相对较小，这些优势将助力央企国企从这轮房地产行业洗牌中胜出。
 
然而，考虑到高周转能提高土地出让的效率，使得地方政府在短时间内能把土地变现，增加土地出让金。一旦失去高周转模式，房企资金承压，就会减缓拿地速度，这也就意味着地方政府卖地的周期会延长。
 
或许，从土地财政的角度出发，现房销售确实牵扯到错综复杂的利益，而这也对取消商品房预售制度构成阻力。
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